Как инвестировать в ОАЭ: выбираем направление

Отсутствие налога на прибыль, НДС 5%, ежегодно растущий ВВП эмиратов, доходная и ликвидная недвижимость ― все это дает перспективы развития для инвесторов и привлекает капитал в арабскую экономику.

Рассмотрим, какие существуют направления инвестиций в ОАЭ, и с какими ограничениями может столкнуться иностранный инвестор.

Чем ОАЭ привлекают инвестора

За 50 лет благодаря торговле нефтью и природным газом Объединенные Арабские Эмираты совершили экономический скачок. Они превратились в один из мировых центров для инвестирования.

Состоятельные люди рады получить гражданство ОАЭ. Как получить инвестиции ― это ключевой вопрос для правительства Эмиратов. В январе 2021 года поправки в закон “О гражданстве и паспортах” решили эти два запроса. К уже имеющимся основаниям (рождение, брак и натурализация) добавили два пункта:

• за особые заслуги;
• за инвестиции.

Опытные инвесторы выбирают такие направления для вложения средств:

• создание бизнеса и основание компании;
• хранение средств на сберегательном счете банка;
• приобретение недвижимости;
• покупка ценных бумаг на фондовом рынке, в том числе покупка государственных облигаций.

В ОАЭ компании не платят налог на прибыль и прирост капитала. НДС один из самых низких в мире ― 5%. На некоторые виды поставок товаров и услуг применяют нулевую ставку налога:

• международные перевозки;
• спасательные воздушные и морские суда;
• нефть и природный газ.

Освобождены от уплаты НДС местные пассажирские перевозки.

Эмираты создают для иностранца благоприятный экономический климат для вложения и преумножения средств. Это достигается через образование свободных экономических зон (СЭЗ), где государство снизило или сняло ограничения для инвесторов из-за границы.

В СЭЗ можно полностью владеть компанией без обязательства совместного владения с гражданином ОАЭ, а также покупать недвижимость в частную собственность.

Крупные вложения в недвижимость и бизнес дают право получить гражданство ОАЭ за инвестиции. 2022 год предлагает еще больше возможностей для иностранного инвестора.

Создание компании. Ограничения для иностранца

Чтобы получить вид на жительство, опытные инвесторы стремятся направить инвестиции в ОАЭ. Для ВНЖ определены сроки: 3, 5 и 10 лет. Здесь он называется резидентской визой.

До 2018 года при открытии компании на территории ОАЭ иностранный инвестор должен был предоставить долю в 51% акционерам Эмиратов. С 2018 года в силу вступил закон о прямых иностранных инвестициях. Он сначала выделил сектора экономики, которые не подлежат прямому иностранному инвестированию. В 2020 году инвесторы получили список секторов экономики, для которых снимались запреты на прямое иностранное инвестирование. Теперь не нужно обеспечивать долю владения для местных граждан. В остальных секторах экономики, не попавших в эти два списка, разрешается прямое иностранное инвестирование в объеме 49%.

Список направлений экономики для 100% инвестирования короткий, но предполагающий множество направлений деятельности:

• аграрное хозяйство;
• услуги;
• производственный сектор.

Таким компаниям органы выдачи лицензии предъявляют определенные требования. Например, о размере минимального уровня уставного капитала.

В СЭЗ иностранным инвесторам предоставлено больше свободы. Для общества с ограниченной ответственностью сняты ограничения по уставному капиталу.

Для арабской экономики важно, чтобы компании были полезны для развития государства, поэтому в работе нужно использовать только современные технологии и вносить вклад в разработки и исследования.

В Эмиратах для поддержания занятости населения приняты квоты для местных граждан по трудоустройству. Объем квоты зависит от сектора, в котором ведется бизнес.

Открытие сберегательного счета

Вложение средств на банковские депозиты имеют небольшую доходность. Эмираты не заинтересованы в сберегательной политике, а наоборот поощряют движение капиталов на рынке. Поэтому средняя ставка по вкладам составляет 1%. Условия открытия депозита различаются в каждом банке, но в целом доходность от вклада может обеспечить только сам размер вклада. Если положить на счет крупную сумму, то и доход будет больше.

Сберегательный счет привлекателен тем, что можно не беспокоиться о безопасности средств. Банковская система, как и экономика эмиратов, стабильна.

Условия для открытия счета в банке не отличаются для местных и иностранных граждан, но не для резидентов и нерезидентов.

Некоторые банки могут установить ограничения по процентной ставке в зависимости от валюты счета. Так приоритетным является открытие счета в дирхамах.

Сберегательный счет не дает права на получение резидентской или “золотой” визы, а служит надежным инструментов сохранности денежных средств.

Инвестирование в недвижимость

Чаще иностранные инвесторы вкладывают свои средства в недвижимость. Это наиболее популярное направление инвестирования, ведь оно, помимо защиты капитала и прироста дохода, может предоставить нематериальную выгоду.

Недвижимость доступна к приобретению не только гражданами Эмиратов, но иностранцами и нерезидентами страны. Только граждане ОАЭ и стран Персидского залива могут купить недвижимость в полную собственность вне специальных зон.

Для иностранца доступны два направления правообладания:

• владение землей или зданием;
• можно владеть зданием, арендуя землю под ним.

В некоторых СЭЗ участок или здание, квартиру можно приобрести бессрочно. Район, где иностранцам разрешено владеть недвижимостью, может не совпадать со свободной экономической зоной. Это не страшно для покупки жилого помещения, но играет существенную роль в приобретении офисной недвижимости для ведения бизнеса.

Фрихолд «свободное владение» доступен иностранцам только в специально выделенных для этого зонах. Это неограниченное право собственности на здание и/или землю. Зоны для покупки недвижимости иностранцами обычно определяют вдоль побережья или в престижных районах города.

Рынок фрихолда растет с каждым годом и все больше территорий открывается для неограниченного права собственности. Инвестиции в недвижимость ОАЭ становятся доступнее.

Недвижимость в удачном районе будет приносить постоянный пассивный доход. Например, инвестиции в квартиры Дубай Марине ОАЭ ― это способ получить ликвидный объект, который окупится за счет ренты. Дубай Марина ― это элитный район с ценами на недвижимость ниже, чем в деловом центре. Сам район расположен рядом с пляжем, достопримечательностями и центром Дубая.

Ипотека

Условия предоставления кредита отличаются для граждан и для иностранцев. Иностранец может взять ипотеку в местном банке или у иностранного кредитора. Государство стимулирует инвестирование в страну, в том числе и за счет приобретения недвижимости.

1. Резидент Эмиратов может получить до 80% кредита на приобретение недвижимости. Объем финансирования будет определять банк на основе кредитной истории и дохода заемщика.
2. Нерезидент может рассчитывать на 50% кредитных средств от стоимости недвижимости.

Возраст получения кредита ограничен периодом в 21-65 лет.

Платежная способность заемщика оценивается по показателю DВR. Debt to burden ratio ― это финансовые обязательства. Для расчета берется общий ежемесячный доход, из которого вычитаются основные расходы и выплаты по другим кредитам. Совокупность кредитов не может превышать половины ежемесячного дохода.

Заемщику для первоначального взноса нужно будет подтвердить источник получения средств. Перед заключением договора недвижимость проверяется независимым экспертом по оценке.

Стоит помнить, что покупка помещения в ипотеку не даст возможность получить паспорт ОАЭ за инвестиции.

Сдача недвижимости в аренду

Для получения постоянного дохода от недвижимости инвесторы предпочитают сдавать ее в аренду. Это выгодный бизнес, поскольку в Эмираты, особенно Дубаи, приезжает много людей, как в туристических целях, так и для проживания или ведения деловой деятельности.

Не каждый может себе позволить или пока не хочет приобретать недвижимость. В таком случае апартаменты или офис проще снять в аренду.

Закон №26 от 2007 г. регулирует деятельность между арендатором и арендодателем. Срок сдачи недвижимости ― не менее 1 года. Для краткосрочной сдачи недвижимости арендодатель получает соответствующую лицензию.

Многие собственники обходят данное требование, заключая договор с управляющей компанией, которая по своей лицензии и за вознаграждение, сдает недвижимость собственника в краткосрочную аренду.

Элитные апартаменты могут обладать меньшей доходностью, чем сдача жилой недвижимости в домах массовой застройки. Обеспеченные люди больше склонны купить жилую площадь, чем снимать ее на долгосрочной основе. Для обычных работников, приезжающих в Эмираты для удаленной работы либо участия в проектной работе, наоборот, проще снять квартиру, чем ее купить.

Законодательство не ограничивает размер арендной платы. Она основана на договоренности двух сторон. Однако закон запрещает арендодателю поднимать стоимость аренды в течение двух лет с момента заключения договора, даже если договор перезаключается или продляется.

Каждый договор аренды регистрируется в Агентстве по регулированию рынка недвижимости. Эту процедуру можно совершить в онлайн формате. Если не зарегистрировать договор, штраф не выпишут, но в случае претензий у арендатора или арендодателя друг к другу, стороны не смогут обратиться в суд для защиты своих прав.

Долгосрочно арендовать жилье могут только резиденты Эмиратов, поэтому сдавать недвижимость можно либо гражданам, либо обладателям визы резидента.

Ценные бумаги и фондовый рынок ОАЭ

Любой инвестор в независимости от гражданства и резидентства может осуществлять покупку и продажу ценных бумаг на фондовом рынке ОАЭ. Неизбежно придется пользоваться услугами брокера, за что нужно заплатить процент за услуги.

Перед тем, как выбрать брокера, инвестор открывает идентификационный номер для торгов.

Биржи в эмиратах три:

• NASDAQUE Dubai;
• Dubai Financial Market;
• Abu Dhabi Securities Exchange.

Здесь продаются и покупаются множество местных и иностранных акций и облигаций, а также ETF (торговые фонды).

По сути ETF ― это пакет, состоящий из акций и облигаций участников мирового рынка. Задача фонда ― сбалансировать пакет ценных бумаг за счет высокодоходных акций и надежных облигаций. Инвестор соглашается с политикой фонда или продает пакет полностью.

Для большей гибкости инвестор может приобрести паи инвестфондов (ПИФ). Паи ― это доли в ценных бумагах. Инвесторы коллективно “сбрасываются” на покупку ценной бумаги. ПИФ формируется из множества акций и облигаций, которые балансируют друг друга. Сборкой ПИФ занимает управляющая компания, у которой инвестор покупает пай.

Покупка местных ценных бумаг будет выгодна для иностранного инвестора тем, что экономика ОАЭ постоянно растет. Можно взять акции приоритетных направлений эмиратов, таких как добыча полезных ископаемых. Можно взять направление на развитие важной для Эмиратов отрасли, что, возможно, принесет высокий доход в будущем.

“Золотая виза”

Начинающий инвестор задается вопросом, как инвестировать в недвижимость в ОАЭ и получить наибольшую выгоду.

Владелец недвижимости, бизнеса или ценных бумаг имеет право получить визу резидента.

Инвесторы, вкладывающие в экономику эмиратов существенный капитал, получают “золотую визу”. Эта виза дает право иностранцу переехать в ОАЭ со своей семьей. За вклад в 5 млн. дирхамов государство выдаст пятилетнюю визу, а за 10 млн. дирхамов ― десятилетнюю.

Недвижимость покупается полностью за свои средства без привлечения кредитования.

Для получения пятилетней визы через покупку объекта недвижимости нужно учесть, что он должен быть достроен. Право собственности ― фрихолд.

У будущего инвестора нет финансовой ответственности по судебным искам. Средства из активов нельзя выводить в течение 3-ех лет. Состояние самого инвертора должно быть больше 10 млн. дирхамов.

Для получения десятилетней визы требования более лояльные:

• 40% капитала можно вложить в недвижимость, остальные направить в бизнес или ценные бумаги;
• деньги можно вложить в бизнес в эмиратах на любых условиях владения;
• компания инвестора ведет деятельность на территории ОАЭ.

С 2021 года появилась возможность получить гражданство ОАЭ за инвестиции. Сама виза не дает право и не смягчает требования к процедуре получения гражданства. Однако крупная сумма инвестиций в недвижимость или местную компанию дает право претендовать на гражданство, даже второе. Второе гражданство для других иностранцев в эмиратах запрещено.