Недвижимость в Дубае (ОАЭ)

Инвестиции в коммерческую недвижимость в ОАЭ – это возможность не только сохранить, но и приумножить свои вложения. Средний уровень ROI (return on investment) составляет 5-15% годовых. При этом рынок предложений довольно обширный:

• офисы и коворкинги;
• магазины, выставочные залы, коммерческие этажи;
• многофункциональные здания: гостиницы, бизнес-центры, торговые комплексы;
• земельные участки;
• складские помещения;
• фабрики и производственные поселки, построенные для проживания работников-мигрантов.

Покупка и продажа

Купить недвижимость в ОАЭ просто. Подводных камней тут немного. Обычно процедура купли-продажи сводится к следующим пунктам:

• Заключение договора купли продажи

Он составляется по образцу, установленному Земельным департаментом ОАЭ. Все дополнительные условия прописывают в приложении. Для этого лучше пригласить профессионального агента, риелтора или брокера, который имеет лицензию на проведение сделок. Так вы будете уверены, что учли все нюансы.

• Передача задатка

Традиционно залог составляет 10-50% от стоимости недвижимости. Покупатель выписывает чек на имя продавца в указанной суммой и передает ее третьему лицу до завершения сделки. Поручителем обычно выступает тот же агент или брокер. Если сделка состоялась, залог возвращается покупателю. Если покупатель отказался от сделки, вся сумма аванс передается продавцу.

• Получение NOC

NOC (No Objection Certificate) – сертификат об отсутствии претензий, который продавец получает у застройщика перед продажей. Он гарантирует, что все коммунальные услуги оплачены и нет никаких препятствий для совершения сделки.

• Заключение договора об обслуживании

Контракт заключается между покупателем и застройщиком, который будет в дальнейшем обслуживать объект.

• Передача прав собственности

Эту процедуру можно провести как в офисе застройщика, так и онлайн. Покупатель и продавец пополам оплачивают регистрационную пошлину. Ее размер отличается в разных эмиратах. Например, при покупке недвижимости в Дубае ставка составляет 4% от стоимости. После проверки условий сделки в Земельного департамента ОАЭ покупателю выдадут свидетельство о праве собственности и ключи.

• Оплата налогов

Покупателю придется оплатить единовременный регистрационный сбор. Если стоимость недвижимости не превышает 500 000 дирхам, размер налога – 2000 дирхам. В противном случае размер сбора увеличивается вдвое и составляет 4000 дирхам.

Получение сертификата о регистрации также оплачивается – 250 дирхам. Подать заявление на его получение покупатель может самостоятельно после заключения сделки. Этот документ выдается местным судом. Срок оформления – 3-4 дня с момента подачи заявления.

Также придется оплатить услуги агента, брокера или посредника. Обычно его услуги оценивают в 2-5% стоимости недвижимости. Если объект новый и продается впервые, то всю сумму оплачивает продавец. При купле-продаже вторички услуги посредника оплачивает также и покупатель.

Аренда

Помимо полной покупки (freehold), существует возможность аренды на особых условиях – leasehold. Покупатель в данном случае получает право распоряжаться недвижимостью на определенный срок, а полноправным собственником остается застройщик или прежний владелец. Такую недвижимость можно сдать в аренду или перепродать, но потребуется собрать дополнительные документы об отсутствии претензий со стороны хозяина.

Тем не менее leasehold активно развивается, поскольку имеет меньше экономических и правовых ограничений. Например, купить недвижимость в Дубае с полным правом собственности (freehold) иностранец может только в некоторых фри зонах (free zones).

Заключать договор о долгосрочной аренде может только гражданин или резидент ОАЭ, поэтому предварительно необходимо получить резидентскую визу – местный аналог временного вида на жительство.

Обычно процесс сдачи недвижимости в аренду происходит следующим образом:

• Подписание договора об аренде

В нем указываются все условия сделки: обязанности и ответственность сторон, срок аренды, условия продления, способ оплаты, разделение расходов на эксплуатацию объекта и пр.

• Оплата

Обычно аренда оплачивается сразу за год и может взиматься гарантийный депозит. Его размер редко превышает 5% от годовой стоимости аренды.

• Передача ключей

Арендатор получает ключи и карточки, которые обеспечивают беспрепятственный доступ в помещение и объекты инфраструктуры, относящиеся к нему (парковка, общая территория и пр.).

• Оформление документов

Арендодатель передает копии всех документов, которые понадобятся арендатору для заключения договора на обслуживание объекта с застройщиком или управляющей компанией.

Никаких взносов или пошлин при сдаче недвижимости не предусмотрено. Единственный налог, который должен уплатить арендодатель – ежегодный сбор на содержание жилья.

Арендатор обязан выплачивать муниципальный налог, который ежемесячно включается в счет коммунальных платежей. Для жилой недвижимости ставка составляет 2-5% от годовой арендной платы, для коммерческой – 10%.

Все договора о сдаче недвижимости в аренду должны быть в обязательном порядке зарегистрированы в Агентстве по регулированию рынка недвижимости. Подать бесплатную онлайн-заявку может как арендодатель, так и арендатор. Для этого в системе необходимо указать все основные характеристики объекта, условия договора и личные данные заключивших его сторон. После регистрации будет сгенерирован уникальный код, который присваивается каждому договору на срок его действия.

В законодательстве не предусмотрена ответственность за отсутствие регистрации. Если договор не был зарегистрирован должным образом, все стороны лишаются правовой защиты своих интересов в случае возникновения каких-либо споров.

С августа 2022 года обо всех сделках, стоимость которых превышает 15 000 долларов США, юридические лица обязаны уведомлять Финансовое управление. Способ получения средств не имеет значения. Это могут быть как наличные деньги, так и электронные переводы или виртуальные активы. Правительство приняло такое решение в рамках программы борьбы с отмыванием крупных сумм.